לשכור דירה או לקנות בכל מחיר?

זה הנושא של השרביט החם השבוע.

כן חשוב לי להתחיל את הפוסט בלהגיד שאני גרה בדירה שהיא בבעלותי, שאליה הגעתי עם הרבה חסכונות, קרנות השתלמות שונות – ועזרה מאוד רצינית מההורים.

ושימו לב שלא כתבתי פה ״משכנתא״, כי העזרה מההורים אפשרה לי לרכוש את הדירה בלעדיה. לכן אני מניחה שאמסטרדמסקי לא התכוון לייעץ לאנשים כמוני, למרות שייתכן שהוא היה ממליץ לי דווקא לרכוש דירה להשקעה במקום למגורים בה.

העניין הוא שדירה להשקעה היא הרבה יותר מסך הכסף שכביכול נרוויח ממנה. אמנם לא האזנתי לכתבה, אבל יש לי רושם שאדון אמסטרדמסקי למשל לא התייחס לכמה סיכונים כלכליים במודל הזה של ״דירה להשקעה״ – החל מצורך לתקן ואפילו לשפץ את הדירה מידי פעם, וכלה בכך שלא כל דייר הוא ״דייר טוב״ שמשלם בזמן (ויש כאלו שיסרבו לצאת מהדירה גם אם הם לא משלמים, וקשה להוציא אותם), ולא כל דייר בהכרח ישמור על הדירה במצב טוב. וכמובן שלעיתים חיפוש וסינון טוב של מועמדים לשכירת הדירה יכול לקחת כמה חודשים אחרי שהדיירים הקודמים עזבו – מה שגורם להפסד של כמה חודשי שכירות.

וזה לפני שהתחלנו לדבר על כך שעבודה מול שוכרים דורשת אסרטיביות ויחסי אנוש טובים, במיוחד כשהם אנשים שיכולים לדרוש הרבה מאוד או לבדוק מה הגבולות של כל אחד מבעלי הדירה מבחינת תנאים.

אפשר כמובן למצוא עוד הרבה נקודות קצה שבהן נדל״ן להשכרה הוא לא רק לקנות דירה ולקבל כסף פעם בחודש בלי צורך להתעסק בזה יותר – הן בסיכונים הכלכליים של המודל הזה, והן ברמה האישית שבה הבעלים של הדירה נאלצים להתמודד בפן האנושי עם אנשים שקשה להתמודד איתם.

ואל תשכחו גם שבסיטואציה שאמסטרדמסקי מציע – בצד השני שלה אתם עדיין שוכרים דירה, עם כל הקשיים והבעיות של להיות שוכר מול בעל דירה שמעלה את שכר הדירה לפי ראות עיניו, לא מתקן דברים בזמן או בבצורה טובה – או יכול כמובן בכל שלב למכור את הדירה או להחליט שהוא רוצה להפסיק להשכיר אותה ולתת לאחד הילדים שלו לגור בה.

פעם אני מניחה שהבעיות האלו היו פחו אקוטיות, בתקופה שבאמת כמו שטליק מתאר בנושא של השרביט החם – אנשים היו גרים בשכירות עד שהם היו קונים דירה בעצמם כי זה היה ״הדבר הנכון לעשות״.

ובאמת יש שיקולים שהם לא בהכרח כלכליים נטו בעד קנית דירה – כמו למשל יציבות. הרי בשכירת דירה יש תמיד סיכוי מסוים שזו לא תהיה השכרה לטווח הארוך – כי למשל בעל הדירה יכול פתאום להעלות את שכר הדירה באופן מוגזם, למכור את הדירה למישהו אחר (ואז לכו תדעו מי תקבלו בתור בעלי דירה ומה יהיו הדרישות שלהם), או למשל בעל הדירה יכול פתאום לדרוש שתפנו את הדירה כי הוא רוצה שאחד מהילדים שלו יגור שם. יכול גם בתיאוריה להיות מצב שהוא ירצה שהדירה תתפנה עוד הרבה לפני סוף החוזה שלכם, וגם אם חוקית הוא לא יכול לפנות אותכם, הוא ינסה ללחוץ עליכם בדרכים אחרות (ולא בהכרח חוקיות) לפנות את הדירה מוקדם.

ותחשבו על הלחץ למצוא דירה חלופית, ומה יקרה אם לא תמצאו דירה באותה סביבה והילדים למשל יאלצו לעבור לבית ספר ארח או לשכונה אחרת שבה אין להם חברים?

---

אני למשל זוכרת שכשבין סוף 2004 לסוף 200 שכרתי דירה בהוד השרון, שכרתי יחידת דיור שהיתה אחת משתיים שבעלי בית פרטי הקימו. אני גרתי ביחידה שהם בנו כקומה שניה לבית הפרטי שלהם, והיתה גם עוד יחידה (שבדיעבד גיליתי שהיתה בלתי חוקית) בחצר.

כשרק עברתי לשם, הדייר ששכר את היחידה בחצר היה טיפוס לא נעים שבעלת הדירה פחדה ממנו כי הוא צעק עליה כמה פעמים, והיא עד כדי כך תיעבה אותו שרק בעלה עבד מולו. מבחינתם אני הייתי אז הדיירת הטובה והנחמדה, זו ששניהם יכולים לדבר איתה יפה, ולקש בנימוס לבקר ביחידה פעמים ספורות בשנה בתיאום מראש כדי לבדוק מה מצבה.

ואז לקראת סוף השכירות שלי, אותו דייר עזב והם מצאו דיירת אחרת ליחידה בחצר, והיא היתה מישהי שפתאום בעלת הבית התאהבה בה, מישהי שהיתה ״בלבוסטה״ כמוה, והיתה מתייעצת איתה לע איזה וילונות לבחור ליחידה או איך לשפר בה את הריהוט (הכל על חשבון הדיירת כמובן). פתאום אני הפכתי להיות מהדיירת הנחמדה לזו ש״לא מטפחת את הדירה כמו הדיירת החדשה״, והם היו פחות מרוצים ממני.

במקביל הם עשו שיפוץ בבית, ואיכשהו השיפוץ התגלה על ידי העיריה שהחליטה להגיע לביקור, ובין השאר גילתה חריגות בניה בבית עצמו אבל גם את היחידה הלא מדווחת בחצר, ולא רק שהעלתה את הארנונה אלא גם חייבה את בעלי הבית לשלם קנס ענקי על שנים אחורה שבהן הם לא שילמו ארנונה.

ובעלי הדירה פתאום החליטו שהם מפילים גם עלי באמצע חוזה את התשלום של הארנונה שלא היה קיים עד אז.

כמה חודשים אחר כך החלפתי מקום עבודה ולכן עברתי לגור בהרצליה, כך שלא המשכתי לשכור את היחידה בגלל גורמים אחרים, אבל אני מניחה שהייתי חושבת על מעבר גם מהסיבות האלו.

---

מעבר לזה חשוב לזכור שיש לפעמים נסיבות חיים שבהם מקורות ההכנסה שלנו משתנים בצורה דרסטית. אני לא מדברת רק על פיטורים או אבטלה – אלא בעיקר על הפרישה לפנסיה שלפעמים נעשית מבחירה בתזמון המתאים לאדם, אבל לפעמים עלולה להיות נכפית עליו אם מקום העבודה שלו לא מוכן להמשיך להעסיק אותו, והוא עלול להתקשות למצוא עבודה אחרת.

במצב כזה עלולה להיות ירידה משמעותית בהכנסות, ותשלום שכר דירה שעם משכורת קבועה עוד היה סביר יכול מאוד להכביד פתאום.

---

אבל קשה להכחיש שבקניה הרוב המכריע של הציבור זקוק למשכנתא, שגם עליה יש תשלומים חודשיים. יש מי שיגיד שזה מקביל לתשלום שכירות רק במקום לשלם לבעלי הדירה אנחנו משלמים לבנק – ונשארים בסוף עם דירה. אני מניחה שיש גם טיעוני נגד לגבי עלויות שונות וגמישות שיש לשכירות שאין לדירה משלכם עם משכנתא.

הבעיה שקיימת כיום שלא היתה קיימת בעבר היא שילוב של יוקר מחיה שהעלה את מחיר הדירות לקניה ממש כמו שהוא העלה הרבה מוצרים אחרים – ובמקביל לאנשים יש פחות כסף לחסוך לסכום ראשוני לקניית דירה בגלל שהמשכורות לא עומדות בקצב העליה של יוקר המחיה. ולכן מי שרוצה לקנות דירה נאלץ לקחת משכנתא יותר גדולה משמעותית (הדירות יקרות יותר ויש לו פחות חסכונות) מה שאומר שהוא יאלץ לשלם יותר ברמה החודשית כהחזר למשכנתא, וגם יצטרך לקחת משכנתא להרבה יותר שנים, ויתקשה גם אולי להגיע לנקודות שבהן הוא יוכל לנסות לסגור את המשכנתא בעזרת סכומים חד פעמיים שמידי פעם מגיעים.

ואז כמובן בשנתיים שלוש האחרונות יש עליה בריבית שהיתה במשך המון שנים אפסית, מה שהעלה לרבים שלקחו משכנתא את המשכנתא עצמה – ואת התשלום החודשי שלה באופן בלתי צפוי.

ובמובן מסוים – העלייה הזו הראתה בעיה מאוד קשה בשוק השכירות דווקא בדיוק במודל שאמסטרדמסקי מעודד.

בעבר לא פעם בעלי דירות להשכרה היו בעלי הדירה של עצמם שהיתה להם דירה נוספת אחת לפחות. ייתכן שהם רכשו דירה נוספת אחת (או יותר) להשקעה, או שהם פשוט קיבלו את דירה בירושה מההורים או הסבים. במצב כזה, אמנם ייתכן שהיתה להם משכנתא שהם לקחו וקיוו שהשכירות תכסה, אבל גם אם הם היו צריכים להעלות את השכירות כדי לכסות את העליה בתשלום המשכנתא בגלל שהריבית עלתה – העליה היתה יחסית מתונה.

אבל במודל שמציע אמסטרדמסקי של רכישת דירה להשקעה בזמן שהרוכשים עדיין גרים בשכירות בעצמם – הפגיעה בבעלי הדירות להשקעה היא כפולה: הם נאלצים לשלם יות בגלל העליה במחירי תשלומי המשכנתא, אבל הם לא פעם גם סופגים עליה בשכירות שהם עצמם משלמים כי בעלי הדירה שלהם לקחו משכנתא לרכישת הדירה שהם שוכרים ולכן בעלי הדירה שלהם גם נאלצו להעלות את שכר הדירה. ואם בעלי הדירה שלהם גם שוכרים דירה וסופגים קנס על זה – אפשר ממש לראות בזה שרשרת אנושית של העלאת שכר הדירה של בעל הדירה של בעל הדירה של בעל הדירה וכך הלאה ממש כמו בפרסומת הישנה הזו לגבי העלאת המודעות לסקס בטוח.

כך שבעצם השיטה של אמסטרדמסקי מעודדת עליה פראית במחירי הדיור בשכירות, שגם במצב שבו לאנשים קשה להתחייב למשכנתא ארוכת טווח לרכישה נאלצים לשלם הון תועפות על שכירות שהיא האלטרנטיבה.

כך ששתי האופציות בימינו – גם של שכירות וגם של קניית דירה, הן קשות כלכלית. אני מניחה שבשלב מסוים השוק כשלעצמו יגיע לפיצוץ שהוא כנראה יהיה הדבר היחידי שימתן את הסיטואציה לרמות סבירות.