על יוקר המחייה ועל הכנסה פאסיבית

והנה לנו עוד כתבה שמספרת על עליית הריבית, ואיך היא משפיעה על יוקר המחייה של אותם אנשים שבחרו לקנות דירה עם משכנתא, שהתשלומים שלה הולכים וגדלים ככל שהריבית עולה.

ורבים מהם לא מסוגלים לשלם לא פעם מאות ואפילו אלפי שקלים נוספים בחודש על המשכנתא, שלא לדבר על כך שהסכום הכולל של המשכנתא עלה משמעותית בגלל העליה בריבית.

כנראה שלי מאוד קל לכתוב על זה, כמישהי שיש בבעלותה דירה בלי משכנתא, בין השאר בגלל שילוב של חסכון שלישנבע מעבודה עם משכורת ראויה בהייטק (ועוד קרנות השתלמות למיניהן שגם הן הועשרו בזכות המשכורת הגבוהה שלי) ועזרה משמעותית מההורים שהיה להם חשוב שלי ולאחי ואחותי תהיה דירה.

אבל לדעתי חלק משמעותי בבעיה נובע מכך שבשנים האחרונות ישנה מגמה שבה אנשים שואפים להרוויח ב״הכנסה פאסיבית״.

מה זו בדיוק ״הכנסה פאסיבית״? לפי וויקיפדיה זו ״הכנסה הנובעת מתזרים מזומנים המתקבל על בסיס קבוע, הדורשת מינימום מאמץ על ידי בעליו (תאורטית השקעת מאמץ חד פעמי).״

ובעלות על דירה שבה גר מישהו אחר ומשלם שכר דירה בהחלט עונה על ההגדרה הזו – ממש כמו ערוץ יוטיוב שצובר הרבה צפיות או ספר אלקטרוני פופולרי שרבים רוכשים בלי צורך בשיווקו.

אבל כמובן המצב הוא לא כזה פשוט. יש המון ערוצי יוטיוב, וכדי שכל אחד מהם ימשיך להיות רווחי – הבעלים שלו צריך להמשיך ולהפיק סרטונים. ולא מעט אנשים עלו על נושאים מעניינים לכתוב עליהם ספר אלקטרוני – כך שהסיכוי שדווקא הספר הספציפי שמישהו כתב יהפוך ללהיט שימשיך וימכר מספיק לאורך שנים כדי להפיק הכנסה לסופר הוא אפסי.

ויש כמובן דירה שאפשר להשכיר. כביכול מדובר על משהו שלרוב לא צריך להשקיע בו, וזה עקרונית נכון – אבל בהזדמנויות שכן צריך להשקיע בו, העלות יכולה להיות מאוד גבוהה. ובכל דירה יש שחיקה שוטפת, גם אם יש לכם את הדיירים הכי טובים ונפלאים בעולם שמטפחים את הדירה ומצחצחים אותה על בסיס יומיומי.

אבל רוב הדיירים לא ישקיעו בדירה שכורה בצורה שבה הייתם רוצים שהם ישקיעו. מספיק שתיפלו על דיירים שפשוט לא ישקיעו מספיק בניקיון – והדירה יכולה להפוך לדירה שורצת ג׳וקים שייקח המון זמן וכמה ניסיונות הדברה להפוך אותה לשמישה שוב עבור הדייר הבא.

וזה לפני שדיברנו על דיירים שבאמת גורמים נזקים, או מסרבים לפנות את הדירה בסוף החוזה – וכמובן שלא משלמים שכר דירה, או חשבונות.

---

בתקופה שבה הריבית היתה אפסית, קניית דירה במשכנתא יחסית גדולה נשמעה כאפשרות מאוד טובה להשקעה – במיוחד על ידי מי שמיתגו את עצמם כמומחים לנושא וכיועצים (בתשלום כמובן). ולהם במיוחד היתה נטיה למצוא תשובה שלפיה הסיכון בהשקעה כזו נמוך. אתם חוששים שיהיה צורך בהרבה תיקונים בדירה? אין מה לדאוג – תרכשו דירה חדשה יחסית ובמצב טוב, ותמכרו אותה כשמתחילות להיות בה בעיות. (כמובן שלא פשוט לדעת מראש מתי יתחילו בעיות, וקניה ומכירה של דירות לא מתבצעת בכזו קלות ומהירות, כך שיש סיכוי שתתקעו לאורך זמן עם דירה שדורשת השקעה – במיוחד אם יש לכם דיירים שאת הזכויות שלהם צריך לכבד).

וכמובן שאף אחד מהם לא הזהיר שהריבית יכולה להתחיל לעלות – עד שהיה ברור שהיא עולה, ומשפיעה בצורה מאוד משמעותית על עלות המשכנתא.

וזה מעבר לעובדה שהביקוש לדירות להשקעה רק העלה את מחיר הדירות לקניה. והעובדה שקוני דירות רבים ציפו שהשכירות שהם יקבלו תכסה להם את סכום המשכנתא גרר עליות משמעותיות בשכר הדירה ברמה שמקשה על דיירים לשכור דירה, ולבעלי דירה למצוא דיירים אמינים לאורך זמן.

---

כל זה הוביל למשבר משמעותי ברגע שהריבית באמת התחילה לעלות – והבועה בנושא התחחילה להתפוצץ.

קשה לדעת מה יקרה הלאה, ואני מאוד מקווה שבעלי הדירות שמתקשים לשלם את המשכנתא ימצאו דרך לצאת מהמצב עם מינימום הפסדים (ואם אפשר – בלי הפסדים בכלל).

אבל אולי הגיע הזמן שנפסיק לפנטז על הכנסה פאסיבית אלא נבין שכל הכנסה דורשת רמה כזו או אחרת של השקעה – ושחשוב שנבין את הסיכונים בכל צעד כלכלי שאנחנו בוחרים לעשות.